Khái niệm không rõ ràng

PV: Bất động sản nông nghiệp (BĐSNN) là một khái niệm rất mới. Ông có thể giải thích cơ bản về khái niệm này?

Chuyên gia Cấn Văn Lực

Chuyên gia Cấn Văn Lực: Khái niệm BĐSNN chỉ mới hình thành chưa được 10 năm, nhưng không rõ ràng, mọi người chỉ tự hiểu theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đối với tổ chức, Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp và không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, rừng phòng hộ của gia đình, cá nhân.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ghi: Bất động sản đưa vào kinh doanh gồm nhà, công trình và các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Từ các quy định đó, khái niệm BĐSNN không rõ ràng. Nhưng trên cơ sở đó, có thể hiểu, BĐSNN dưới góc độ pháp lý cũng giống bất động sản nhà ở, văn phòng, cũng bao gồm quyền sử dụng đất nông nghiệp và các tài sản hình thành trên đất gồm nhà xưởng, hoa màu, sản phẩm và các nội dung liên quan đến sản xuất nông nghiệp khác.

PV: Từ một khái niệm chưa rõ ràng, việc quản lý BĐSNN theo luật sẽ rất khó khăn, ông có nghĩ như vậy không?

Chuyên gia Cấn Văn Lực: Khung pháp lý về BĐSNN cũng vì vậy mà đến nay chưa nhất quán, rõ ràng như quy định trong luật không biết có bao gồm bất động sản lâm nghiệp và ngư nghiệp hay không? Cho nên việc quản lý, khai thác đất nông nghiệp, đặc biệt là trong giao dịch, không như bất động sản được quy định rõ ràng là nhà ở, công trình xây dựng..., nên có nhiều hạn chế.

Thiếu yếu tố thị trường

PV: Cụ thể những hạn chế đó là gì, thưa ông?

Chuyên gia Cấn Văn Lực: Mặc dù là lĩnh vực rất tiềm năng, nhưng hạn chế đầu tiên đối với BĐSNN là thiếu yếu tố thị trường. Không giống như nhà ở hay bất động sản công nghiệp, BĐSNN vẫn chưa có thị trường thực sự, hoạt động trao đổi, sang nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá chậm, nhiều giao dịch diễn ra không chính thức, hay còn gọi là giao dịch ngầm. Quan hệ giữa bên mua và bên bán chưa thực sự tích cực do thiếu căn cứ xác định giá bán. Người nông dân chưa muốn bán đất do giá thấp không đủ để chuyển đổi nghề nên phần lớn chỉ muốn cho thuê ngắn hạn trong khi nhu cầu của doanh nghiệp là nhận chuyển nhượng, sử dụng dài hạn với giá thấp.

Mặc dù là lĩnh vực rất tiềm năng, nhưng hạn chế đầu tiên đối với BĐSNN là thiếu yếu tố thị trường. Không giống như nhà ở hay bất động sản công nghiệp, BĐSNN vẫn chưa có thị trường thực sự, hoạt động trao đổi, sang nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá chậm, nhiều giao dịch diễn ra không chính thức, hay còn gọi là giao dịch ngầm.

Hạn chế tiếp theo là tích tụ đất đai. Theo quy định tại Điều 129, 130 Luật Đất đai năm 2013, Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai, hộ gia đình và cá nhân không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp, cụ thể trong khoảng

30-300 ha, tùy từng loại đất và địa phương; riêng khu vực Đồng bằng sông Cửu Long được quy định không quá 30 ha. Việc hạn chế tích tụ đất đai có thể hạn chế khả năng của cá nhân, doanh nghiệp tổ chức sản xuất nông nghiệp hiệu quả trong khi những nông dân sản xuất kém cũng không có lợi, những phương thức sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, sản xuất nông nghiệp quy mô lớn không có đất để phát triển.

Hạn chế nữa là quyền sử dụng đối với đất trồng lúa. Tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Đây là sự hạn chế phát triển quỹ đất nông nghiệp của doanh nghiệp do quỹ đất trồng lúa hiện nay là quỹ đất lớn nhưng đem lại thu nhập không cao so với các loại hình sản xuất nông nghiệp khác.

Bên cạnh những hạn chế trên, thời hạn sử dụng đất ngắn cũng là hạn chế bởi đất nông nghiệp được quản lý, khai thác kém hiệu quả. Theo Luật Đất đai năm 2013, thời hạn giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm, trong khi các loại hình đất khác có thời gian tới 70 năm hoặc 99 năm. Việc hạn chế thời gian sử dụng đất nông nghiệp có thể làm giảm giá trị đất, đồng thời hạn chế việc chủ động kế hoạch sản xuất dài hạn và hiệu quả.

Đất nông nghiệp chưa được coi là một sản phẩm bất động sản

PV: Với những hạn chế do chưa có yếu tố thị trường, giá trị đất nông nghiệp trong giao dịch được xác định như thế nào, thưa ông?

Chuyên gia Cấn Văn Lực: Hiện nay, giá trị đất nông nghiệp chủ yếu được xác định trên khung giá đất, mức thu tiền sử dụng đất, thay vì theo cơ chế thị trường (được xác định trên thu nhập kỳ vọng từ doanh thu sản xuất kinh doanh nông nghiệp tạo nên). Vì vậy, việc mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp diễn ra khó khăn do mức giá khá thấp so với giá trị thực và nguồn lợi tức nông nghiệp có thể đem lại.

Các điều khoản thu hồi và bồi thường đất nông nghiệp cũng thiếu minh bạch và công bằng, chưa xác định rõ quyền hạn của Nhà nước trong thu hồi đất thực hiện dự án kinh tế - xã hội. Giá bồi thường đất quy định ghi rõ theo cơ chế thị trường, tuy nhiên, thực tế đất nông nghiệp chưa có giá thị trường mà áp dụng theo khung giá đất của Nhà nước, vì vậy gây thiệt hại cho người dân và doanh nghiệp rất lớn. Thiệt hại đầu tiên là vốn và thế chấp đất nông nghiệp. Ví dụ, đầu tư sản xuất nông nghiệp hay bất cứ ngành nghề, lĩnh vực kinh tế nào đều cần huy động các nguồn vốn khác nhau ngoài vốn vay ngân hàng. Với các lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, các tổ chức có thể thế chấp bất động sản nhà ở, đất ở với giá thị trường để huy động vốn, thế chấp cho ngân hàng để vay vốn, tổ chức sản xuất. Tuy nhiên, với việc chưa chưa xác định giá đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường, nhà đầu tư sản xuất sẽ không thể huy động vốn từ chính dự án đầu tư của mình thông qua giá trị đất nông nghiệp mà phải sử dụng các tài sản có giá trị khác như nhà ở, đất ở không liên quan đến dự án đầu tư để thế chấp vay vốn kinh doanh. Ngoài ra, tính thanh khoản và khả năng chuyển nhượng còn hạn chế khiến bên vay khó thế chấp BĐSNN khi vay vốn...

Bổ sung và hoàn thiện

PV: Theo ông, phải làm gì để BĐSNN có thể được quản lý, khai thác hiệu quả hơn?

Chuyên gia Cấn Văn Lực: Theo tôi, nhưng gì còn thiếu, chưa rõ ràng phải bổ sung để hoàn thiện, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng, khai thác BĐSNN, thúc đẩy kinh tế nông nghiệp phát triển.

Nên thành lập ngân hàng quỹ đất nông nghiệp và cải cách thủ tục, quy trình giao dịch đất nông nghiệp, từ đó gia tăng thanh khoản và khả năng tiếp cận thị trường BĐSNN của cả người dân, doanh nghiệp và tổ chức; điều chỉnh chính sách khung giá đất bám sát giá thị trường; có cơ chế đền bù, xác định giá trị đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường...

Cụ thể, về khung pháp lý, theo tôi, cần hoàn thiện và sớm sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, bảo đảm nhất quán với Luật Quy hoạch năm 2018 và các đạo luật liên quan để tháo gỡ các rào cản hạn chế sử dụng đất nông nghiệp hiện nay. Cần làm rõ nội hàm BĐSNN có bao gồm bất động sản lâm, ngư nghiệp không? Bên cạnh đó, cần hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất ở cấp vĩ mô, tăng cường hiệu suất sử dụng đất và cung cấp cho người dân khả năng sử dụng đất linh hoạt.

Nên cân nhắc sửa Luật Đất đai năm 2013 theo hướng có thể cho phép tổ chức, Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp và có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, rừng phòng hộ của gia đình, cá nhân; cho phép nhận BĐSNN làm tài sản thế chấp vay vốn. Tuy nhiên, để thực hiện điều này, tôi cho rằng, cần minh bạch về tính pháp lý của BĐSNN.

Về định hướng quản lý đất nông nghiệp, việc xem xét sửa đổi các nội dung đảm bảo an ninh lương thực (ANLT) là vấn đề cấp thiết cần được ưu tiên xem xét trước khi nghiên cứu sửa đổi chính sách, cải cách về đất nông nghiệp và BĐSNN. Những thay đổi về ANLT cần được tính toán kỹ lưỡng để đưa ra các mức giới hạn sản xuất, dự trữ, xuất khẩu cho từng thời kỳ 10-30 năm.

Đáng chú ý, chính sách xuất khẩu gạo Việt Nam thời gian qua vẫn tiếp tục theo đuổi vị trí top đầu trong khi giá trị lúa gạo thấp, không tạo đủ thu nhập cho nông dân và đất nước đã dư thừa lúa gạo để bảo đảm ANLT. Vì vậy, đối với cây trồng lương thực có giá trị kinh tế thấp thì không nên định hướng đẩy mạnh xuất khẩu, có thể thu hẹp hoặc chuyển đổi đất sản xuất nông nghiệp phù hợp theo cơ chế thị trường, theo thị trường BĐSNN.

PV: Nhưng yếu tố thị trường của BĐSNN đang còn thiếu, chúng ta sẽ phải làm như thế nào?

Chuyên gia Cấn Văn Lực: Để phát triển các yếu tố thị trường BĐSNN, chúng ta nên thành lập ngân hàng quỹ đất nông nghiệp và cải cách thủ tục, quy trình giao dịch đất nông nghiệp, từ đó gia tăng thanh khoản và khả năng tiếp cận thị trường BĐSNN của cả người dân, doanh nghiệp và tổ chức. Điều chỉnh chính sách khung giá đất bám sát giá thị trường và tuân theo quy luật thị trường là việc chúng ta cũng cần làm. Cần có cơ chế đền bù, xác định giá trị đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường. Nghiên cứu xem xét khả năng gia tăng thời gian giao sử dụng đất nông nghiệp giống các loại đất khác có thể kéo dài lên 70-99 năm tùy từng trường hợp. Song song với đó, phải hạn chế các chính sách thu hồi đất bắt buộc của Nhà nước, chỉ nên giới hạn việc thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh và phục vụ cho các dự án có mục đích lợi ích cộng đồng mà không nên áp dụng cho các dự án vì mục đích kinh tế như hiện nay; xem xét điều chỉnh các quy định về giới hạn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong trường hợp các dự án ứng dụng công nghệ cao, sản xuất quy mô lớn trong nông nghiệp để bảo đảm hiệu quả sản xuất...

Chính phủ cần chỉ đạo tập trung xây dựng, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai nói chung và đất nông nghiệp nói riêng. Bởi đây là tiền đề cho khâu quản lý và khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

PV: Cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!

Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến: Cần công nhận bất động sản nông nghiệp Vì sao đất nông nghiệp chưa thực sự là bất động sản? Nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp, gia tăng giá trị thương mại và tỷ trọng đóng góp của nông nghiệp vào GDP, hướng tới một nền nông nghiệp sạch - công nghệ cao thích ứng với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững... theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng hệ thống cơ chế chính sách thông thoáng, cởi mở, vận hành theo cơ chế thị trường nhằm thu hút được nhiều nguồn lực trong và ngoài nước đầu tư vào nông nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp tư nhân. Để làm được điều đó, việc hình thành một thị trường BĐSNN minh bạch, phát triển bền vững, phát huy hết tiềm năng, thế mạnh và giá trị của nguồn lực đất đai là một trong những vấn đề hết sức cần thiết. Theo quan điểm của VNRea, Nhà nước cần ưu tiên hỗ trợ các địa phương xây dựng quy hoạch các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung thông qua phân bổ ngân sách Nhà nước được cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, Nhà nước cần căn cứ khả năng cân đối vốn của từng giai đoạn và hàng năm, nhu cầu sản xuất nông nghiệp của nhà đầu tư trong từng địa phương để quyết định về nguồn vốn hỗ trợ nhằm xây dựng quy hoạch các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung. Doanh nghiệp trong nước sản xuất nông nghiệp tập trung, quy mô lớn cần được tiếp cận, hỗ trợ tín dụng theo quy định của Chính phủ. Các công trình xây dựng trên đất bao gồm cả nhà lưới, nhà kính, công trình thủy lợi của nhà đầu tư phải được tính là tài sản gắn liền với đất để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Theo khảo sát của VNRea, trong tiếp cận đất đai, doanh nghiệp phải “tự bơi” khi mở rộng mặt bằng sản xuất, kinh doanh. Trên thực tế, Luật Đất đai năm 2013 gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện, nhất là về gia tăng khả năng tích tụ đất đai. Bởi tổ chức kinh tế phi nông nghiệp không được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, việc sử dụng đất cũng đang bị giới hạn của mức hạn điền, gây không ít cản trở cho sự phát triển. Vì vậy, để thúc đẩy sử dụng hiệu quả, không để lãng phí tài nguyên đất, cần nghiên cứu, đánh giá, xây dựng khung chính sách phù hợp nhằm giải quyết những bất cập đang cản trở sự phát triển của thị trường đất nông nghiệp. Thực tế hiện nay, khái niệm về thị trường BĐSNN tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, thiếu tính nhất quán, nguồn lực đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường, cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập. Bởi vậy, việc xác định, công nhận BĐSNN là một loại hình sản phẩm bất động sản là điều cần thiết, phù hợp với thực tiễn.